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IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): El IBI es un impuesto anual, de modo que el propietario que vende su piso es el responsable de pagar el IBI del año en el que lo vende. Por ejemplo, si vendes tu piso el 21 de Febrero del 2023, deberás pagar el IBI de todo el 2023. Se suele acordar el pago a prorratas según el tiempo que has sido propietario con el comprador y se acuerda de forma privada. Plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana): Tiene que pagarlo el vendedor, y su importe se calcula sobre el incremento del valor experimentado por el piso durante el tiempo que ha sido propietario. En el caso de Palma, el Ayuntamiento ofrece en su página web una herramienta para poder calcular el importe y la posibilidad de tramitarlo online. IRPF (Impuesto de la Renta a las Personas Físicas): Si el piso que has vendido era tu vivienda habitual (estabas empadronado en él), tienes un plazo de 2 años para reinvertir los beneficios, pero si no lo haces en el primer año, debes dejar constancia en la declaración de la renta de ese año para no pagar por “ganancia patrimonial”. Podrás descontar el importe del nuevo piso que te compres del beneficio obtenido por la venta del tuyo. Mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa están exentas de pagar este impuesto (si el piso era su vivienda habitual). Para pagar el impuesto deberás declarar la operación en la declaración de la renta, que has de presentar en el mes de junio del año siguiente a la venta. Este impuesto sólo se paga si se ha obtenido una ganancia entre el valor que tenía el inmueble cuando lo compraste y el que tiene cuando lo vendes.
En cumplimiento del real decreto 235/2013, de 5 de abril, todo propietario que quiera vender o alquilar su vivienda usada (construida antes de 2007) debe contar con el certificado de eficiencia energética. Es un documento que incluye la calificación de la eficiencia energética y el consumo de un edificio o parte de éste (vivienda, local, oficina etc.), información del procedimiento, descripción de las características energéticas y recomendaciones de mejora viables. La calificación debe registrarse en un organismo oficial de la comunidad autónoma correspondiente para que tenga el carácter de certificado. Tiene una validez de 10 años y es el propietario el responsable de su renovación o actualización Será emitido por un técnico competente (Arquitecto, Arquitecto técnico o Ingeniero)que esté homologado a tal efecto y que será elegido libremente por el propietario.
La cédula de habitabilidad de una vivienda es un documento que acredita el cumplimento de los requisitos mínimos para que un espacio pueda ser habitado por personas a nivel de salubridad, higiene y solidez. Está legalizada por las comunidades autónomas y caduca a los 10 años de ser emitida. En esta acreditación se regula la superficie útil, mínima, de los espacios de la vivienda así como el equipamiento mínimo que debe tener: inodoro, cocina, agua caliente, etc. Los requisitos no son muy exigentes así que lo más habitual es que las viviendas cumplan los mínimos. Según la Ley 18/2007 este documento se exige cuando se alquila o se vende un piso y además al contratar y dar de alta los servicios de agua, luz y gas. Si no dispones de la cédula de habitabilidad o la tienes caducada, puedes contactar con un Arquitecto técnico, este realizará una inspección visual al inmueble y comprobará si cumple o no con la normativa actual. Una vez se disponga del Certificado, se tiene que entregar a la administración que corresponda junto con el resto de documentación necesaria. La respuesta a este trámite no suele demorarse más de un mes, aunque depende del Consell de Mallorca, quien es quien lo expide.
Existen tres puntos clave a la hora de saber cuanto vale un piso: Criterios técnicos: Aquellos que tienen que ver con las características del piso y su entorno. Se tiene en cuenta el equipamiento y las infraestructuras de la zona: transportes, cercanía de colegios, centros sanitarios, zonas verdes, supermercados, comercios y si existen factores que puedan afectar al descanso y al bienestar de los habitantes. El edificio, su diseño, la ubicación exacta, la antigüedad, la conservación y las infraestructuras y servicios (ascensor, garaje, cubo de basuras, servicios de limpieza o la presencia de un portero en la comunidad) también se tienen en cuenta a la hora de valorar el inmueble. Por último se tiene en cuenta la vivienda: La superficie es un condicionante clave, asi como el numero de dormitorios y de baños. Se tiene muy en cuenta que los metros cuadrados estén bien distribuidos entre las estancias, las zonas de paso y las terrazas que, si están cerradas, computan en el cálculo de superficie total. El trastero y el garaje también se incluyen en la superficie si están inscritos en el registro. Criterios de mercado: Más importante que el valor de tu piso es saber por qué precio vas a poder venderlo. Para tener una idea aproximada es una buena idea consultar otros pisos de características similares al tuyo, ya sea acercandote a la inmobiliaria para que te hagan una valoración de mercado, o consultando los anuncios de los principales portales inmobiliarios. Es importante tener en cuenta que los precios que vas a ver son de pisos que están a la venta, lo que no significa que vayan a venderse al precio que se pise por ellos. Los estudios de mercado nos indican que el precio de venta real suele estar entre un 10% y un 20% por debajo del valor medio que encontramos en los portales inmobiliarios. Criterios excepcionales: Existen una serie de características que añaden valor al piso y que no se contemplan en los criterios de mercado o los técnicos. Son aquellos detalles particulares de un piso que lo hacen sumamente atractivo para una persona que quiera vivir en ellos. Un claro ejemplo sería un ático con una terraza con vistas al Mar, otro la luminosidad del piso, etc… Si tienes la suerte de vender un piso con alguna característica similar ten en cuenta que es muy probable que la gente esté dispuesta a pagar un sobrevalor por él.
Actualmente el mercado inmobiliario tiene una oferta muy grande de pisos en venta, por lo que el factor determinante a la hora de vender un piso es la cartera de clientes que te puede ofrecer una agencia. Tienes que tener en cuenta que los potenciales compradores tienen muchos pisos a su disposición por lo que a no ser que vendas barato, la mejor forma de traerlos a tu piso es a través de un profesional que ya tiene relación con muchos de ellos. Lo determinante a la hora de decidirte por una agencia o varias es que valores la cantidad de compradores de su cartera y la relación que tienen con ellos. Una agencia local tendrá normalmente más opciones de vender tu piso, ya que los compradores suelen contactar con las agencias de la zona donde buscan. Además al tener trato habitualmente con el cliente comprador, saben con exactitud cuánto está dispuesto a pagar. Otro punto a favor de contratar una agencia que los medios de publicidad de los que se sirven son mucho más amplios o novedosos, y pueden llegar a mucha más gente que esté buscando comprar una vivienda de las características de las tuya. Por último es una garantía que la operación estará en todo momento en manos de un profesional, que velará por tus intereses y por que la operación se pueda realizar sin sobresaltos ni imprevistos. En caso que la agencia opere dentro de Mallorca, puedes comprobar si forma parte de alguna asociación que certifique las buenas prácticas de la agencia.
Actualmente las formas más habituales de buscar piso son a través de portales inmobiliarios en internet, mediante una agencia inmobiliaria o a través de un Personal Shopper Inmobiliario (PSI). En el primer caso los portales con mayor oferta inmobiliaria son Fotocasa, Idealista y Habitaclia; todos disponen de buscadores para que puedas seleccionar las características de tu piso ideal. Las agencias disponen de carteras propias, con la ventaja que conocen todos los detalles de los pisos, por lo que te ahorraras tiempo y estarás asesorado por un profesional. El Personal Shopper Inmobiliario (PSI) es un profesional especializado en encontrar, entre toda la oferta de agencias y particulares, los pisos que encajen tus preferencias, seleccionar los mejores y negociar su precio por tí.
Las notas de encargo de venta en exclusiva pueden revocarse por el cliente siempre y cuando exista justa causa, es decir, no se trate de una revocación arbitraria y contraria a la buena fe. El profesional inmobiliario sólo tendrá derecho a ser indemnizado cuando se produzca una revocación del encargo de cualquiera de esas dos últimas formas. El cómo finalizar el contrato dependerá principalmente lo que hayas firmado con la agencia inmobiliaria. Si no has firmado ningún contrato o el que has firmado no indica nada acerca de la rescisión (finalización), simplemente tendrás que respetar aquellos clientes que hayan visto el piso con la inmobiliaria, ya que una vez finalizado el contrato, si le vendieras tu piso a un cliente que te trajo la inmobiliaria, ésta te podría solicitar el pago de sus honorarios. Es muy recomendable que comuniques a la agencia por escrito (lo ideal es un burofax) tu voluntad de rescindir el contrato. Si por lo contrario si has firmado un contrato y en él se establece la forma de resolverlo, tendrás que acatar lo pactado. De todos modos es recomendable consultar el caso con un abogado para que te asesore de las posibilidades de rescindir el contrato anticipadamente. En el momento de firmar el contrato fijate bien si existe alguna cláusula de autorenovación. Es habitual firmar contratos de 2-3 meses que se renuevan automáticamente si la inmobiliaria o tu no indicáis lo contrario. Hay que estar atento.

Es habitual que tengas tus dudas a la hora de firmar un contrato de exclusiva con una agencia. Puede parecer que encargar la venta a varias agencias vaya a hacer más fácil la venta del piso, aunque habitualmente la agencia que trabaje tu piso sin exclusiva tendrá una cartera muy grande de pisos, ya que del mismo modo que no te piden ningún compromiso, tampoco suelen comprometerse con tu piso en particular. En contraposición la agencia que trabaja con exclusiva suele tener una cartera reducida, por lo que se invierten más horas de trabajo y esfuerzo en la venta de tu piso. Es por esto que una solución adecuada para estos planteamientos es la firma de multi-exclusiva con un agencia que pertenezca a una MLS.

Un contrato de multi-exclusiva es aquel que puede ofrecer una agencia inmobiliaria que pertenezca a una MLS. Un sistema MLS o servicio de listado múltiple (en español), es aquel que integranun conjunto de agencias inmobiliarias dispuestas a colaborar entre ellas con la comercialización de tu inmueble. De esta forma, la agencia con la que firma el contrato se encarga de realizar un estudio de mercado, un reportaje fotográfico de calidad y un plan de marketing exclusivo, así como de gestionar e informarte de cuantos avances se realizan en la comercialización de tu inmueble, teniendo la ventaja de tener un solo interlocutor, pero con la ventaja de tener a las otras agencias inmobiliarias que cooperarán en la búsqueda de un comprador para tu propiedad. Es habitual que tengas tus dudas a la hora de firmar un contrato de muti-exclusiva con una agencia, pero si la MLS o la asociación es reconocida en el lugar donde quieres comprar, tendrás la garantía de saber que todas estas inmobiliarias aseguran un nivel de servicio y calidad alto, ya que lasagencia cumplen requisitos estrictos para poder formar parte de las mismas.

No existe una regulación en la materia, por lo que siempre primará lo que tú pactes con tu agente inmobiliario. Podemos decir que los honorarios en la venta de inmuebles oscilan entre un 5 y 6 % para inmuebles de segunda mano.
Lo importante es asegurarte que los honorarios que cobran van acorde con los servicios que te ofrecen. Del mismo modo que con cualquier otro servicio, el valor del mismo debe ir acorde con las prestaciones ofrecidas. 

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